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Effet relatif de la pubilicité foncière (droit de préemption du locataire)

Un propriétaire avait vendu divers lots de copropriété à une société aux termes d’un acte conclu notamment sous la condition suspensive du non-exercice de son droit de préemption par le locataire. Interrogé par le notaire, ce dernier a répondu que le prix proposé était manifestement excessif, puis a assigné le vendeur et l’acquéreur en paiement de dommages-intérêts.

Après que le vendeur eut indiqué qu’il n’entendait pas réitérer la vente, le locataire s’est désisté de son action, avant d’acquérir amiablement une partie des biens par acte authentique publié à la conservation des hypothèques.

La société évincée a judiciairement requis l’annulation de cette vente, et à demandé que la vente initialement conclue à son profit soit reconnue parfaite.

La cour d’appel (CA Lyon 16 sept. 2008) a cru pouvoir accéder à ces demandes et annuler les ventes intervenues entre le propriétaire et le locataire, en retenant la mauvaise foi du locataire. Les juges du fond ont en effet relevé que celui-ci « avait parfaitement connaissance du compromis initial, et qu’il ne pouvait donc invoquer l’inopposabilité de cet acte ».

La Cour de cassation censure cette décision et après avoir relevé que le « compromis » initial n’avait pas été publié, juge que cet acte était inopposable aux tiers (violation par la cour d’appel de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955).

Ref Cass. 3e civ., 10 févr. 2010, n° 08-21.65

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