La réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 a bouleversé le Code de l’urbanisme mais il semble que les réflexes qui prévalaient auparavant sont toujours de mise, notamment en ce qui concerne le lotissement.
Un réponse ministérielle récente dont l’interprétation est discutable vient semer le trouble.
« La comptabilisation du nombre de lots composant un lotissement résulte de l’application combinée des articles L. 442-1 et R. 442-2 du Code de l’urbanisme. Le texte législatif précise que « constitue l’opération d’aménagement l’opération qui a pour objet ou qui sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division (…) d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments ». Les mentions réglementaires excluent, quant à elles, « les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis » pour le décompte des lots exigés à l’alinéa a de l’article R. 421-19 du Code de l’urbanisme, c’est-à-dire pour les lotissements nécessitant un permis d’aménager car ils créent plus de deux lots à construire. Il ressort que tout détachement, dès l’émergence du premier lot à construire, est constitutif d’un lotissement et nécessite a minima une déclaration préalable selon l’alinéa a de l’article R. 421-23 du Code de l’urbanisme. En conséquence, la question relative au nombre de lots et à la présence de constructions sur le terrain considéré, permettant l’exclusion de certains d’entre eux, n’est pertinente que pour déterminer le type d’autorisation exigible, permis d’aménager ou déclaration préalable, dans la mesure où la division relève bien du régime du lotissement. Or, celui-ci, en application de la définition générale rédigée à l’article L. 442-1, suppose de prendre en considération les mutations ou cessions foncières réalisées sur les dix dernières années. Il ne suffit donc pas qu’un terrain détaché nu soit bâti pour qu’il sorte, ipso facto, du calcul effectué pour procéder au choix entre permis d’aménager et déclaration préalable. Il convient que le terrain bâti, postérieurement au détachement, soit issu d’une division remontant à plus de dix ans pour qu’il cesse de compter au nombre des lots dénombrés dans le cadre d’un permis d’aménager. Le critère décisif est bien celui de la date à laquelle est née l’unité foncière nouvellement bâtie et non la date de la fin de la construction édifiée sur ce terrain. Si tel n’était pas le cas, le permis d’aménager perdrait l’essentiel de sa raison d’être, sauf dans les cas où plus de deux lots à construire seraient créés simultanément. »
