Cour de cassation, 3ème civ., 3 avril 2025, n° 23-23.206.
Dans le cadre de la vente d’un lot en copropriété situé en zone d’aménagement différé (ZAD), un propriétaire a adressé une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune de Menton. L’établissement public foncier local de Provence-Alpes-Côte d’Azur (l’EPF PACA), délégataire d’un droit de préemption, a décidé de préempter le bien à un prix inférieur à celui mentionné dans la déclaration. Faute d’accord, l’EPF PACA a saisi le juge de l’expropriation pour fixer le juste prix d’acquisition.
L’objet principal des discussions portait sur la question de savoir si la dégradation des parties communes était de nature à faire baisser le prix d’acquisition de la partie privative, objet de la DIA.
La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence s’y est d’abord opposée au motif que cet état ne résultait pas d’une carence du propriétaire du bien préempté mais était la conséquence de la création de la ZAD en vue de la constitution d’une réserve foncière et de l’acquisition des lots de copropriété par l’expropriant « ayant conduit à l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien ».
Cette réponse a cependant été censurée par la Cour de Cassation qui a rappelé que le prix du bien préempté doit être fixé d’après sa consistance au jour du jugement de première instance. Cela implique donc que soit pris en compte, pour le bien situé dans un immeuble en copropriété « l’état des parties privatives et des parties communes, même si la dégradation de ces dernières résulte de l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien après la création de la zone d’aménagement différé ».
Si cette décision n’est pas un blanc seing donné à l’expropriant pour employer des manœuvres tendant à réduire le prix d’acquisition du bien, elle favorise implicitement un tel comportement qui, à n’en pas douter, serait sanctionné par le juge de l’expropriation. Sous réserve néanmoins d’en apporter la preuve.