La pénurie de logements pousse le législateur à faciliter la construction « verticale ». La récente loi « Huwart » du 26 novembre 2025 marque une étape décisive : les assouplissements techniques accordés pour la surélévation de bâtiments anciens ne sont plus réservés aux grandes métropoles, mais s’étendent désormais à l’ensemble du territoire national.
1. La fin du zonage restrictif
Jusqu’à présent, pour bénéficier de dérogations aux règles de construction lors d’une surélévation, l’immeuble devait impérativement se situer en « zone tendue » (communes de plus de 50 000 habitants ou villes à forte croissance démographique).
La loi Huwart supprime cette barrière géographique. Que votre projet se situe dans une métropole ou dans une zone rurale, le Préfet peut désormais accorder des dispenses sur des points techniques cruciaux pour la faisabilité économique et architecturale d’un projet, tels que :
- L’isolation acoustique ;
- L’accessibilité (ascenseurs, passage de brancards) ;
- La performance énergétique et environnementale ;
- La protection contre l’incendie.
2. Une surélévation dédiée (prioritairement) au logement
Une subtilité juridique subsiste suite à la recodification du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Si l’article L. 112-13 du CCH reste flou sur l’usage final de la surélévation, l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme, modifié par la même loi, est explicite : ces dérogations au Plan Local d’Urbanisme (PLU) visent la création ou l’agrandissement de logements.
En pratique, un projet de surélévation destiné exclusivement à des bureaux pourrait se voir refuser ces facilités, le juge privilégiant l’intention initiale du législateur de favoriser l’habitat.
3. Le cas particulier de la fibre optique
Le débat parlementaire a également porté sur les infrastructures numériques. Le législateur souhaitait interdire toute dérogation concernant l’installation de la fibre optique, jugeant son déploiement indispensable suite à la fin du réseau cuivre.
Cependant, le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition le 20 novembre 2025. Non pas sur le fond, mais sur la forme : il s’agissait d’un « cavalier législatif » (un ajout sans rapport direct avec l’objet initial de la loi). Pour l’instant, la fibre reste donc dans la liste des règles potentiellement « dérogeables », même si cela reste peu recommandé au vu des enjeux de connectivité actuels.
Ce qu’il faut retenir pour vos projets :
- Condition d’ancienneté : L’immeuble doit être achevé depuis plus de 2 ans.
- Territorialité : Applicable partout en France depuis fin 2025.
- Finalité : Le projet doit principalement viser la création de surfaces d’habitation.
Note pratique : Ces dérogations ne sont pas automatiques. Elles font l’objet d’une demande spécifique auprès de l’autorité préfectorale et doivent être justifiées par les contraintes techniques du bâtiment existant.