Un assureur spécialisé dans les dommages-ouvrage ne peut pas être obligé de verser de l’argent au syndicat de copropriété si on n’a pas vérifié que les problèmes sur les murs extérieurs et les fissures dans le carrelage sont bien couverts par la garantie décennale.
En 2005, une société immobilière construit un immeuble qu’elle vend sur plan (en VEFA). Les appartements privés sont livrés pendant l’été 2006 avec six mois de retard, et en plus les parties communes ne sont pas terminées, notamment les chemins pour les piétons et le parking.
Les acheteurs, regroupés en syndicat de copropriété, demandent au tribunal de nommer un expert pour examiner les défauts de l’immeuble. Une fois que l’expert a rendu son rapport, le syndicat attaque en justice la société immobilière, les entreprises de construction et l’assureur dommages-ouvrage pour des problèmes touchant plusieurs éléments comme les revêtements de sol souples, le carrelage, les peintures, la pose des planchers et les voiries.
Le tribunal et la cour d’appel déclarent que les travaux sont réceptionnés avec des réserves qui correspondent à tous les défauts visibles listés par l’expert. Ils condamnent l’assureur dommages-ouvrage à verser au syndicat la somme de 264 257,61 € TTC pour refaire les enduits des façades et les sols.
L’assureur dommages-ouvrage se pourvoit en cassation en expliquant que ces problèmes ne sont pas couverts par la garantie décennale. La Cour de cassation lui donne raison et annule la décision de la cour d’appel. Pour obliger l’assureur à payer ces sommes au syndicat, la cour d’appel avait simplement dit qu’à cause de la nature des problèmes, l’assureur devait les garantir comme toutes les autres condamnations concernant les travaux à réaliser. En décidant ainsi sans répondre aux arguments de l’assureur qui contestait que les problèmes de façades et les fissures du carrelage relevaient de la garantie décennale, la cour d’appel n’a pas correctement motivé sa décision selon les articles 1792 du code civil et L. 242-1 du code des assurances (arrêt de la Cour de cassation du 13 novembre 2025).
Concernant l’utilisation de l’assurance dommages-ouvrage pour des problèmes signalés lors de la réception, la jurisprudence estime effectivement qu’on ne peut faire jouer les garanties que pour des dommages relevant de la garantie décennale (arrêt de 1993). De plus, la Cour de cassation rappelle, selon l’article L. 242-1 du code des assurances et sa jurisprudence (arrêts de 1991 et 2009), que pour ces mêmes problèmes signalés à la réception, on ne peut faire intervenir l’assureur dommages-ouvrage qu’après avoir envoyé une mise en demeure à l’entreprise pour qu’elle répare, et que celle-ci n’ait pas donné suite. Or dans cette affaire, l’arrêt est aussi annulé parce qu’il n’a pas répondu aux arguments de l’assureur concernant l’obligation d’une mise en demeure préalable dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.