Des précisions utiles sont apportées quant au champ d’application et aux modalités de mise en oeuvre du dispositif concernant la réduction d’impôt dite Denormandie.
Ce dispositif permet, sous conditions, au contribuable qui met en location un logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans de bénéficier d’une réduction d’impôt (12 ans au maximum en cas de prorogation) (CGI, art. 199 novovicies).
La réduction d’impôt Denormandie ancien est applicable aux investissements réalisés du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021. Toutefois, en pratique, compte tenu de la publication tardive de divers textes d’application, la réduction d’impôt s’applique uniquement aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019 pour lesquels la réalisation du fait générateur du dispositif est intervenue à compter du 28 mars 2019.
Divers renvois au dispositif Duflot-Pinel
Le Denormandie n’étant qu’une extension du Duflot-Pinel, la doctrine administrative renvoie aux modalités applicables au Duflot-Pinel sur divers points, dont notamment :
– les bénéficiaires de la réduction d’impôt ;
– l’investissement par contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) ;
– la base de calcul de la réduction d’impôt : en cas de VIR, il ne faut pas tenir compte des travaux qui ne sont pas éligibles au dispositif pour le calcul de la base ;
– l’investissement par souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ;
– les plafonds de loyer et de ressources des locataires ;
– l’engagement de location et prorogation du dispositif ;
– le taux ;
– le fait générateur de la réduction d’impôt.
Certains points particuliers sont cependant à approfondir tels que la définition des travaux de rénovation éligibles et les communes visées par le dispositif.
Travaux de rénovation éligibles
La réduction d’impôt vise les logements qui font l’objet de travaux de rénovation définis par le III de l’article 2 quindecies B de l’annexe III du CGI. La doctrine précise que ne sont pas considérés comme tels les travaux :
– qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables ;
– d’aménagement conduisant à la création de surfaces habitables nouvelles à moins qu’ils ne portent sur les combles accessibles avant travaux et des garages en habitat individuel ;
– réalisés sur des locaux ou équipements de pur agrément tels que les piscines privées, terrains de jeux ou serres situés à l’intérieur ou à l’extérieur du bâti.
La réduction d’impôt est subordonnée à la réalisation de travaux de rénovation ou de transformation, facturés par une entreprise, dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération. La notion de coût total de l’opération correspond au prix de revient du logement, c’est-à-dire, au prix d’acquisition des locaux majoré des frais afférents à l’acquisition et au coût des travaux de rénovation ou de transformation facturés par une entreprise. Cela revient à exclure, entre autres, les travaux réalisés par une main-d’œuvre salariée et le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Toutefois, dans ce dernier cas, les dépenses d’installation de ces matériaux, facturées par une entreprise, sont prises en compte.
Communes concernées
La réduction d’impôt Denormandie ancien s’applique exclusivement aux logements situés dans le centre des communes :
– dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ;
– ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) prévue à l’article L. 303-2 du CCH.
Il est précisé que le centre des communes s’entend, dans la limite du territoire de ces communes, des zones de bâti continu de la commune. Les zones de bâti continu sont celles, conformément à la définition retenue par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), qui ne connaissent pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions.
Plafonnement et non-cumul : Denormandie, Duflot-Pinel ou les deux
La base de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 €. Pour ce plafond, il faut tenir compte des investissements Denormandie ancien et Duflot-Pinel.
Les investissements Duflot-Pinel et Denormandie doivent être pris en globalité pour apprécier la limite de deux investissements par contribuable et par an.
S’agissant du non-cumul des réductions d’impôt sur un même immeuble, l’administration fiscale insiste sur le fait que le contribuable doit faire son choix au moment de la déclaration de ses revenus correspondant à la première année d’imputation de la réduction d’impôt au printemps pour savoir quelle réduction d’impôt s’appliquera à quel immeuble. Cette option est définitive et irrévocable.
