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VEFA : réparation des désordres apparents, l’offre doit être pertinente et opportune

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation, dans le prolongement de sa jurisprudence correspondant à la réparation des désordres apparents affectant un immeuble vendu en l’état  futur d’achèvement (VEFA), a considéré que l’offre du vendeur devra être pertinente et opportune. A défaut, ce dernier devra indemniser l’acquéreur sur le fondement de l’action en diminution du prix en cas de désordres apparents (Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 18-16.182, n° 182 FS-P + B +I). 

En effet, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’en application de l’article 1642-1, alinéa 2, du code civil, l’acquéreur peut choisir d’exercer soit l’action rédhibitoire en résolution de la vente, soit l’action estimatoire en diminution du prix, mais que ces sanctions sont écartées si le vendeur s’oblige à réparer. D’une jurisprudence bien établie, il résulte que l’engagement du vendeur propre à faire obstacle à l’action en diminution du prix peut porter sur une réparation en nature ou en équivalent et que l’acquéreur peut, en outre, prétendre à un dédommagement du préjudice de jouissance résultant de ce désordre apparent (Cass. 3e civ., 2 mars 2005, n° 03-19.208). Dans la présente affaire, des précisions sont données sur la manière dont il convient d’apprécier l’offre de réparation du vendeur (Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 18-16.182, n° 182 FS-P + B + I).
En l’espèce, le vendeur en l’état futur d’achèvement d’un pavillon affecté de défauts de conformité apparents, contestait l’arrêt d’appel qui l’avait condamné à verser à l’acquéreur 30 000 euros au titre de l’action en diminution du prix et à l’indemniser pour son préjudice de jouissance.
A titre de réparation, le vendeur avait notamment proposé d’échanger le pavillon défectueux avec un autre, mais, comme l’avait souligné la cour d’appel, à supposer que cet échange puisse être considéré comme une réparation au sens de l’article 1642-1 du code civil, il n’était pas démontré que le pavillon proposé présentait des caractéristiques rigoureusement identiques à celles de la maison litigieuse, permettant un échange sans préjudice pour l’acquéreur. La cour avait, par ailleurs, estimé que ce dernier avait pu légitimement refuser la proposition de travaux de reprise faite par le constructeur, celle-ci n’étant pas fiable – c’est-à-dire ni pertinente ni opportune -, compte tenu du caractère particulièrement manifeste du vice affectant les fenêtres qui résultait du choix architectural de privilégier l’esthétisme des façades plutôt que le confort de vie intérieur. Ce raisonnement est approuvé par la troisième chambre civile qui estime que la cour d’appel a souverainement déduit des éléments ainsi relevés que la proposition faite par le vendeur ne constituait pas une offre consistant en l’obligation de réparer permettant au vendeur de s’opposer à l’action en diminution du prix.

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