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Adaptation des règles aux maisons individuelles et préfabrication

Dans les délais impartis par la loi ELAN, le gouvernement a fait paraître l’ordonnance qui modifie le régime applicable aux CCMI avec fourniture de plan pour y intégrer des règles adaptées aux constructions préfabriquées. Un décret en Conseil d’État complétera ce dispositif dont l’entrée en vigueur devra intervenir au plus tard le 1er février 2020.

Soucieux d’une meilleure prise en compte de l’essor de la préfabrication dans le secteur de la construction, le législateur est intervenu lors du vote de la loi ELAN, d’une part pour définir cette technique (CCH, art. L. 111-1-1, créé par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 67), d’autre part, pour prendre expressément en compte cette réalité dans le domaine de la maison individuelle. A cette fin, il a habilité le gouvernement à prendre, par voie d’ordonnance et avant le 23 mai 2019, toute mesure visant à adapter le régime applicable au contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan « lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués pour réaliser l’ouvrage » (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 95).

Après une longue période de concertation associant, notamment, la filière bois-construction, les constructeurs, les architectes, les fédérations du bâtiment, les représentants des notaires et les garants-assureurs, cette ordonnance vient de paraître au JO du 2 mai 2019. Elle devra être ratifiée d’ici le 3 août prochain. Pour compléter le dispositif, un décret en Conseil d’État fixera un échéancier de paiement propre à la préfabrication et précisera les contours des contrats portant sur des maisons individuelles où il est recouru à cette technique. L’ordonnance s’appliquera aux contrats conclus à compter du 1er jour du 3e mois suivant la publication de ce décret et, au plus tard, à compter du  1er février 2020 (Ord. n° 2019-395, 30 avr. 2019, art. 1er et 2 : JO, 2 mai).

Des mentions complémentaires à faire figurer dans le contrat

L’ordonnance complète l’article L. 231-2 du CCH qui fixe les mentions à faire obligatoirement figurer dans le CCMI avec fourniture de plan, à peine de nullité. Lorsque le constructeur assurera la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués dans les conditions définies à l’article L. 111-1-1 du CCH, le contrat devra ajouter des mentions supplémentaires précisant :
– la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués,
– ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage sera informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments. Ces modalités seront précisées par le futur décret en Conseil d’État et il pourra, sur ce point, être fait référence aux clauses types qui seront adaptées en conséquence.
Par ailleurs, les modalités de règlement mentionnées au contrat, en vertu du e de ce même article L. 231-2 du CCH, devront tenir compte de l’état d’avancement des travaux de construction et de l’achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.  Le décret en Conseil d’État à paraître apportera des précisions sur cet échéancier (CCH, art. L. 231-2 et L. 242-2, al. 4, mod. par Ord. n° 2019-395, 30 avr. 2019).

Remarque : comme indiqué dans le rapport accompagnant l’ordonnance, un échéancier de paiement propre à la préfabrication s’est avéré nécessaire, car celui qui a été conçu à l’origine pour une construction progressive sur le chantier n’était pas adapté à la préfabrication, mettant ainsi en difficulté la trésorerie des constructeurs de maisons préfabriquées. Ceux-ci, en effet, doivent procéder à une avance de trésorerie importante au moment de la réalisation en usine des éléments préfabriqués, soit bien avant la mise en place de ces éléments sur site, sans pour autant que soit associé un appel de fonds prévu par le contrat.
L’étape cruciale du constat d’achèvement des éléments préfabriqués
Au nombre des clauses réputées non écrites dans un CCMI avec fourniture de plan, l’ordonnance ajoute celles qui auront pour objet ou pour effet d’interdire au maître de l’ouvrage de constater l’achèvement et la bonne exécution des éléments préfabriqués dûment identifiés, destinés à être livrés et assemblés pour la construction de sa maison (CCH, art. L. 231-3, g, mod. par Ord. n° 2019-395, 30 avr. 2019).
Le rapport accompagnant l’ordonnance a précisé que le gouverment envisageait le paiement d’une tranche de prix convenu de la maison à partir du moment où les éléments préfabriqués seraient achevés en usine. Il était donc important que le constructeur ne puisse empêcher le maître de l’ouvrage de procéder, y compris en usine, au constat de l’achèvement de la fabrication de ces éléments.
Une garantie de livraison adaptée
La garantie de livraison qui couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus, couvrira également, le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l’assemblage des éléments préfabriqués (CCH, art. L. 231-6, al. 1er, mod. par Ord. n° 2019-395, 30 avr. 2019).

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