Urbanisme – Construction – Energie – Sécurité

Conséquence de la nullité du contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

La remise en état du terrain ne saurait être prononcée que si elle constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et non-conformités relevés.

Par un arrêt de rejet destiné à publication, la troisième chambre civile confirme l’assouplissement de sa jurisprudence amorcé début 2016 (Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-23.612, n° 1101 FS – P + B + R ). Amenée à trancher la question du devenir de l’ouvrage après l’annulation du contrat de construction de maison individuelle (CCMI), elle réaffirme que la démolition de l’ouvrage doit être proportionnée à la gravité des désordres et non-conformités qui l’affectent. Le comportement du maître de l’ouvrage qui  fait le choix de poursuivre les travaux jusqu’à leur quasi-achèvement doit être pris en considération. Cette solution n’est pas sans conséquences sur la rémunération du constructeur (Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n° 17-12.537, n° 1008 FS – P + B + I).
Dans cette affaire,  un maître de l’ouvrage avait confié la réalisation de sa maison individuelle à un constructeur. Des désordres ayant été constatés, le chantier avait été interrompu. Après expertise, le constructeur avait assigné le maître de l’ouvrage en paiement des travaux réalisés, avant d’être lui-même assigné avec son assureur en décennale par le maître de l’ouvrage afin d’obtenir la requalification du contrat en CCMI, sa résiliation aux torts exclusifs du constructeur pour défaut de garantie de livraison et la remise en état du terrain. En appel, les juges qui avaient requalifié l’opération en CCMI avant de résilier le contrat, avaient, en revanche, refusé de prononcer la démolition de l’ouvrage estimant que cette sanction était disproportionnée quant à la gravité des désordres et non-conformités constatés. Ils avaient, en effet, relevé que les travaux réalisés par le constructeur avaient été évalués à près de 90 % du gros œuvre, et que la maison était « à ce jour » quasiment terminée (toiture posée, carrelage de qualité dans l’ensemble des pièces).
La Cour de cassation approuve les juges d’appel d’avoir refusé de prononcer la remise en l’état du terrain et condamné le maître de l’ouvrage au paiement des travaux réalisés, sous déduction des malfaçons et moins-values, telles qu’appréciées par l’expert judiciaire et l’économiste de la construction.
Par cette décision, une étape supplémentaire est donc franchie. Après avoir remis en cause l’automaticité de la démolition demandée par le maître de l’ouvrage en exigeant du juge qu’il recherche si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent (Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-23.612, n° 1101 FS – P + B + R), la Cour de cassation apporte un éclairage intéressant sur l’appréciation des juges en la matière, celle-ci étant effectuée en considération du comportement du maître de l’ouvrage qui a poursuivi ou non les travaux jusqu’à leur quasi-achèvement. En outre, il est précisé qu’à défaut de démolition le constructeur doit être indemnisé à hauteur des travaux qu’il a réalisés, déduction faite des malfaçons relevées.

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