Dans un arrêt du 20 déc. 2018 (n° 17-27.814), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le non-respect du délai prévu par les articles L. 600-8 du code de l’urbanisme et 635 du CGI pour enregistrer fiscalement la transaction est sanctionné par l’impossibilité de la faire exécuter, quel que soit le motif du retard.
Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du CGI (C. urb., art. L. 600-8 partiel ; CGI, art. 635, 9°). Cette obligation de présenter les transactions de désistement dans le délai d’un mois au service des impôts est l’une des mesures issues de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 destinées à lutter contre les recours abusifs. La décision publiée rendue par la Cour de cassation le 20 décembre 2018 lui donne toute sa portée en faisant une application implacable des textes, à la lumière de l’intention du législateur.
En l’espèce, la transaction litigieuse avait fait l’objet d’un enregistrement deux ans après sa date de signature. La société qui s’était exécutée en se désistant du recours qu’elle avait engagé contre le permis de construire, faisait valoir que le respect du délai d’enregistrement d’un mois prévu par l’article 635, 9°, du CGI n’était pas une condition de validité de la transaction. Le juge ne pouvait donc refuser l’homologation du protocole dès lors qu’il était enregistré à la date de l’audience, peu important alors l’inobservation du délai légal. L’argument est radicalement rejeté par la Cour de cassation : « considérer que le délai d’un mois est dépourvu de sanction et admettre ainsi qu’une transaction ne pourrait être révélée que tardivement serait en contradiction avec l’objectif de moralisation et de transparence poursuivi par le législateur. Ce délai d’enregistrement est un délai de rigueur qui ne peut être prorogé et dont l’inobservation entraîne l’application de la sanction légale, quel que soit le motif du retard ».
Aux termes de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par 5 ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.
A cet égard, il était objecté que la contrepartie ne pouvait être réputée sans cause dès lors que le requérant s’était désisté de son recours et qu’il n’était plus recevable à en former un nouveau compte tenu de l’expiration du délai contentieux. Selon la Cour de cassation, « si la transaction ne peut être considérée comme dépourvue de cause dès lors que l’obligation de l’autre partie a existé au moment de la formation du contrat et a été exécutée, la référence à l’absence de cause ne renvoie pas à la notion de cause au sens du code civil (dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016), mais signifie que la transaction est tenue par le législateur pour illégale et que les sommes perçues en exécution de cette transaction sont indues ».
Dans cette affaire, la cour de cassation s’est prononcée au visa de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 18 juillet 2013, laquelle n’attachait de sanction légale qu’aux transactions non enregistrées, sans référence explicite au délai prescrit par l’article 635 du CGI. Une clarification a été apportée sur ce point par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ainsi, dans sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2019, l’article L. 600-8 précise que la sanction légale s’applique aux transactions non enregistrées « dans le délai d’un mois ». Sur ce point, la troisième chambre civile estime qu’une telle précision se borne à reconnaître un état du droit préexistant et ne fait que conforter la solution retenue.
Pour mémoire, la loi ELAN assujettit également à formalité d’enregistrement les transactions de non-recours, intervenues en amont de tout contentieux et prévoit que les transactions conclues avec des associations ne peuvent pas avoir pour contrepartie le versement d’une somme d’argent, sauf lorsque les associations agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres (C. urb., L. 600-8, mod. par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 80).
