La démolition d’un mur édifié en limite de propriété, mais très près de la fenêtre du voisin, ne peut être ordonnée sans que la régularité de la vue occultée ne soit vérifiée.
La réalisation en limite de propriété d’un mur en béton de plusieurs mètres, ayant notamment pour effet d’occulter totalement la vue d’une fenêtre ouverte dans la maison d’à côté, peut être considérée comme un trouble anormal de voisinage. Du moins dans certaines circonstances. Mais difficile de se plaindre de la trop grande proximité entre le mur et ladite fenêtre sans remettre nécessairement au cœur du litige la question de la régularité de l’ouverture et de la vue invoquée.
En l’espèce, le propriétaire d’une maison située en contrebas d’une colline, soudainement enserrée par le mur de soutènement construit par son voisin, entendait justement démontrer l’importance de la gêne qui lui était occasionnée par cette intervention en soulignant la faible distance séparant le parement extérieur du mur litigieux de sa fenêtre, rendue quasiment aveugle. Il allait même jusqu’à dénoncer, à l’inverse, le caractère illicite de la vue plongeante que ces aménagements permettaient sur son propre fonds.
Les juges du fond s’étaient laissés convaincre et avaient admis la demande de démolition de l’ouvrage, après avoir notamment relevé que le mur litigieux n’était effectivement situé qu’à 1,30 mètre de la fenêtre. Or, par principe, un propriétaire n’est légalement autorisé à ouvrir une vue droite donnant sur le terrain contigu que s’il respecte une distance minimale de 1,90 mètre par rapport à la limite séparative des deux fonds (C. civ., art. 678).
Certes, il peut être conventionnellement dérogé à ces contraintes par l’instauration d’une servitude de vue entre les propriétaires intéressés. Une ouverture ne respectant pas les distances minimales imposées par la loi peut même être finalement couverte par le biais d’une servitude acquise par prescription trentenaire. Mais, quel que soit son mode d’acquisition, ce n’est qu’après avoir démontré l’existence d’une telle servitude que le propriétaire d’une ouverture située trop près de la ligne séparative peut exiger, non seulement son maintien, mais son respect par le propriétaire voisin, contraint de reculer d’autant ses éventuelles constructions (Cass. 3e civ., 3 juill. 1973, n° 72-10.877 ; Cass. 3eciv., 12 juill. 2006, n° 05-17.902 ; Cass. 3e civ., 17 févr. 2015, n° 13-26.201).
Le juge qui constate qu’une distance insuffisante sépare la fenêtre et le mur, implanté en limite de propriété, ne peut donc manquer de s’interroger sur la régularité respective de chaque ouvrage. Comme le souligne ici la Cour de cassation, il ne peut ordonner d’office la démolition du mur occultant le paysage sans avoir constaté que l’ouverture, justement pratiquée trop près de la ligne séparative, était bien couverte par une servitude de vue.
Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, n° 17-25.677, n° 144 D
