Urbanisme – Construction – Energie – Sécurité

Sanction générale des constructions édifiées en violation d’une servitude

La démolition est la sanction d’un droit réel transgressé et constitue donc la sanction applicable lorsque des constructions sont édifiées en méconnaissance, par exemple, d’une servitude non ædificandi ou d’une servitude de passage ( Cass. 3e civ., 19 juill. 1995, n° 93-17.134 ; Cass. 3e civ., 15 janv. 1997, n° 94-19.337 ;  Cass. 3e civ., 29 sept. 2010, n° 09-69.620), y compris pour un léger empiétement d’ouvrages sur l’assiette convenue ( Cass. 3e civ., 27 janv. 2015, n° 13-20.287).

En conséquence, lorsque le bénéficiaire d’une servitude de prospect demande la démolition des ouvrages litigieux, le juge ne peut pas décider d’écarter cette sanction en tenant compte de la particulière gravité de ses conséquences et allouer uniquement des dommages-intérêts, alors que ceux-ci n’étaient sollicités qu’à titre infiniment subsidiaire (Cass. 3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-10.300).

Le propriétaire du fonds servant ne peut pas échapper à la démolition en invoquant l’exception d’inexécution. Récemment, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire de l’ouvrage ne peut faire valoir son caractère disproportionné au regard de la résiliation de bail commercial susceptible d’en résulter ( Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-22.467).

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