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Evaluation de la valeur locative des locaux industriels : ce qui change avec la loi de finance pour 2019

A partir de 2020, la loi de finance pour 2019 vient modifier les modalités de qualification d’un établissement industriel pour le calcul de sa valeur locative. Elle fixe également les obligations déclaratives nécessaires pour que les artisans soient exclus de la catégorie des établissements industriels à compter du 1er  janvier 2019.

S’agissant des terrains et bâtiments industriels, la nouvelle loi de finances légalise cette notion, à partir de la jurisprudence du Conseil d’État (Code général des impôts, art. 1500, I, A créé par LF 2019, art. 156, I, 3°, a) et en sécurise la qualification pour les entreprises en deçà d’un seuil de moyens techniques. Aussi, sont qualifiés de bâtiments ou terrains industriels, ceux qui ont une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers qui nécessite d’importants moyens techniques et ceux qui ont une activité qui nécessitent d’importants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.
Un seuil d’exclusion correspondant à une valeur des moyens techniques fixé à 500 000 € est prévu  (Code général des impôts, art. 1500, I, B créé par LF 2019, art. 156, I, 3° a). Cela signifie que lorsque la valeur des installations techniques, matériels et outillages présents dans les bâtiments ou sur les terrains et destinés à l’activité ne dépasse pas un montant de 500 000 €, ces bâtiments et terrains ne revêtent pas un caractère industriel. Le franchissement à la hausse ou à la baisse du seuil est pris en compte lorsque ce montant est ou n’est pas dépassé pendant les trois années précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie. Pour l’appréciation du seuil, il convient de prendre en compte la valeur d’origine des installations techniques, matériels et outillages, détenus par l’exploitant ou le propriétaire ou mis à sa disposition, à titre onéreux ou gratuit, pendant une durée totale d’au moins 6 mois au cours de l’année civile précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie ou, en cas de clôture d’un exercice égal à 12 mois au cours de cette même année, au cours de cet exercice.
Les exploitants qui respectent le seuil de 500 000 € en 2019 en informent les propriétaires, avant le 15 janvier 2020. De même, les propriétaires des locaux qui remplissent les conditions prévues à l’article 1500 souscrivent une déclaration, sur un imprimé établi par l’administration, avant le 1er février 2020.
De plus, le nouvel article 1518 A sexies du Code général des impôts instaure un mécanisme de lissage de la variation de la valeur locative résultant du changement de méthode de détermination de celle-ci. Dans ce cas, la variation de la valeur locative fait l’objet d’une réduction. Cette réduction s’applique également dans le cas où la variation résulte d’un changement d’affectation du terrain ou du bâtiment qui entraîne un changement de méthode de détermination de la valeur locative. La réduction de la valeur locative s’applique uniquement lorsque la variation est supérieure à 30 % de l’ancienne valeur locative, calculée, le cas échéant, après l’application de l’abattement de 30 % sur la valeur locative des immobilisations industrielles (Code général des impôts, art. 1467, avant-dernier al.) et du coefficient de neutralisation prévu à l’article 1518 A quinquies du Code général des impôts destiné à corriger la valeur locative des propriétés bâties.
Cette réduction de valeur locative cesse en cas de changement d’exploitant ou de consistance ou d’affectation ou d’utilisation, l’année qui suit la réalisation de l’un de ces changements.
Cette disposition s’applique aux changements constatés à partir du 1er janvier 2019.
Traitement des locaux artisanaux
Ces locaux sont évalués, à compter du 1er janvier 2019, en tant que locaux professionnels (CGI, art. 1499-00 A). La loi de finances pour 2019 fixe les obligations déclaratives nécessaires pour que les artisans soient exclus de la catégorie des établissements industriels à compter de cette même date. Ainsi, les exploitants informent les propriétaires, avant le 1er février 2019, du respect des obligations qui leur incombent en leur qualité d’entreprise artisanale (L. n° 96-603, 5 juill. 1996, art. 19). Les propriétaires des locaux qui remplissent ces mêmes conditions souscrivent une déclaration, sur un imprimé établi par l’administration, avant le 1er mars 2019 (LF 2019, art. 156, IV).

Enfin, la loi de finance pour 2019 prévoit que  doit être réalisée une évaluation des changements induits par l’article 1500 nouveau du Code général des impôts. A cette fin et sous peine d’amende (CGI, art. 1729 C), les propriétaires devront souscrire auprès de l’administration fiscale, avant le 1er juillet 2019, une déclaration permettant d’identifier :

  • l’activité à laquelle ces bâtiments et terrains sont affectés
  • la surface et la valeur vénale du bien ;
  • le montant du loyer annuel éventuel, charges et taxes non comprises ;
  • la valeur des installations techniques, matériels et outillages ;
  • la catégorie dont ils relèveraient s’ils étaient considérés comme des locaux professionnels (CGI, art. 1498, I).

Ces déclarations doivent permettre d’analyser les variations constatées et leurs conséquences financières, notamment pour les propriétaires et les exploitants, en vue de la présentation d’un rapport au Parlement.

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