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Servitudes – Quoi ? Pourquoi ? Comment ?

Quelles sont les caractéristiques juridiques d’une servitude ? Quelle est la nature d’une servitude ? Quelles sont leur fonction ? Comment fonctionne-t-elle ? Comment reconnaître une servitude ? Ces questions reviennent fréquemment, nous vous proposons quelques éléments de réponse.

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Les servitudes, en tant que droits réels immobiliers, sont l’accessoire de la propriété d’un fonds dominant. Dès lors, les événements susceptibles d’affecter un fonds déterminé ont vocation à affecter les servitudes qui s’y rattachent. Plus encore, étant donné qu’elles grèvent un fonds, les propriétaires successifs d’un fonds peuvent invoquer les servitudes qui en sont l’accessoire, elles ne se détachent pas du fonds, elles ne peuvent pas être cédées, saisies, grevées d’une sûreté réelle ou louées indépendamment du fonds qui en profite.

Une servitude ne peut pas être constituée au profit d’une personne, c’est ce qui la distingue du droit d’usufruit ou d’usage.

A noter que les servitudes sont indivisibles. Une division du fonds dominant n’emportera pas morcellement de l’assiette ou du service, cette solution est posée par l’article 700 du Code civil.

En outre, lorsqu’une servitude est créée au bénéfice du fonds dominant, elle revêt, en principe, un caractère perpétuel. Toutefois, les personnes concernées par une servitude peuvent décider de la révoquer. Plus encore, il est possible de créer, par convention spéciale, des servitudes éphémères, c’est ce que retient la Cour de cassation dans son arrêt n° 87-17.454, rendu le 22 mars 1989 ; une décision confirmée par un arrêt rendu le 15 mars 1990.

Par ailleurs, une servitude constitue une charge attachée à un immeuble. Selon les cas, elle profite ou s’impose directement au fonds dominant s’agissant de son usage ou de son utilité. Les intéressés ont la possibilité de l’invoquer en vertu des droits qu’ils détiennent sur l’immeuble concerné. Dès lors, il convient de distinguer les servitudes des droits réservés à une personne pour ses besoins personnels.

Sur ce point, la jurisprudence a été amenée à reconnaître, ou à refuser, la qualification de servitude à certains types de droit. C’est ainsi que la qualification de « servitude » a été rejetée pour :

  • une clause accessoire à un contrat de vente en vertu de laquelle l’acquéreur devait supporter indéfiniment a charge de la fourniture d’eau et de froid nécessaire au fonctionnement d’une chambre froide ;
  • une autorisation donnée par un propriétaire d’ouvrir une porte sur le mur mitoyen qui le sépare d’une école n vue de permettre, en cas d’urgence, l’évacuation des enfants ;
  • une clause exprimant la volonté des contractant de procurer une commodité personnelle aux propriétaires et non un droit utile au fonds ;
  • un droit de passage ne bénéficiant pas à un fonds dominant mais aux habitats de la ville de Paris, ainsi qu’à tous les passants.

Enfin, il convient de souligner qu’une servitude, bien que constituant une charge pour les propriétaires, ne saurait porter directement atteinte au caractère absolu du droit de propriété des intéressés. Sur ce point, la Cour de cassation a été amenée, dans son arrêt n° 97-22.255 rendu le 24 mai 2000, à juger qu’une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de son bien, bien que cette privation ne s’exerce que sur une portion du fonds.  Plus encore, et de manière évidente, la Troisième chambre civile de la Haute Cour de l’ordre judiciaire, aux termes de son arrêt n° 16-20.521, en date du 27 juin 2001, a précisé qu’une servitude ne peut pas conduire à empiéter sur la propriété d’autrui.

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