L’accès et la desserte du terrain d’assiette sont deux notions distinctes, qu’il convient de ne pas confondre. En vertu de son arrêt rendu le 07 octobre 2015, n°384020, le Conseil d’Etat est venu rappeler à l’ordre la Cour administrative d’appel de Paris sur ce point.
Pour rappel, s’agissant de la desserte du terrain d’assiette, le plan local d’urbanisme prévoit que le terrain d’assiette de la construction peut être desservi par une voie publique, ou par une voie ouverte à la circulation publique, en application des prescriptions de l’article R 123-9 du Code de l’urbanisme.
S’agissant de l’accès, le principe est tout autre. Le terrain doit impérativement être raccordé à une voie de desserte, notamment par le biais d’une servitude de passage au bénéfice du propriétaire de la parcelle d’assiette lorsque le terrain ne débouche pas directement sur la voie de desserte.
Toutefois, certaines circonstances peuvent prêter à confusion. En effet, à l’occasion de deux affaires, tranchées par le Conseil d’Etat par des arrêts rendus le 09 mai 2012 et le 26 février 2014, le juge a été confronté à une situation complexe dans laquelle l’accès à une voie publique n’était permis que par l’intermédiaire d’une voie privée sur laquelle le pétitionnaire n’avait aucun droit de passage, mais qui était ouverte à la circulation publique. Face à cette configuration, le juge administratif a pu estimer qu’il existait bien un accès, et qu’il n’y avait pas lieu de rechercher si le pétitionnaire avait un titre de passage.
Plus encore, dans l’affaire tranchée par la décision rendue par le Conseil d’Etat le 07 octobre 2015, il était question de l’article UD 3 du plan local d’urbanisme de Dammartin-en-Goële, relatif aux conditions de desserte des terrains, dont la rédaction a pu égarer les juges du fond.
Cet article UD 3 dispose que, pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie existante ou à créer, publique ou privée ouverte à la circulation automobile et en état de viabilité, et qu’aucune nouvelle voie privée ou appendice d’accès, à l’exception de celles situées dans les opérations de constructions groupées, ou lotissements, ne sera autorisée.
Dès lors, les juges du fond ont estimé que, dans la mesure où le terrain d’assiette était relié à la voie publique par l’intermédiaire d’une servitude de passage non encore aménagée et ne constituant donc pas une voie privée au sens des dispositions précitées, le terrain devait être considéré comme non constructible puisqu’il n’était pas desservi par une voie publique sans création d’une voie privée nouvelle.
Le Conseil d’Etat, quant à lui, a estimé qu’il « résulte des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de Dammartin-en-Goële que, pour être constructible, un terrain doit disposer d’un accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile et en état de viabilité et que cet accès doit, par ses caractéristiques, permettre d’assurer la sécurité des usagers, ainsi que la défense contre l’incendie et la protection civile. Ces dispositions ne font pas obstacle à ce que l’accès consiste en un passage aménagé sur un fonds voisin, dès lors que ce passage satisfait aux exigences de sécurité, de défense contre l’incendie et de protection civile, et n’imposent pas qu’il soit lui-même constitutif d’une voie privée ouverte à la circulation automobile ».
C’est ainsi que le Conseil d’Etat a censuré la décision de la Cour administrative d’appel pour avoir négligé la distinction entre accès et desserte d’un terrain d’assiette de construction. L’accès à la parcelle d’assiette n’a pas à revêtir les mêmes caractéristiques que la voie de desserte.
