Urbanisme – Construction – Energie – Sécurité

Nature contractuelle du cahier des charges

La Cour de cassation considère que quelle que soit sa date, le cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qu’il contient (Cass. 3e civ., 18 déc. 1991, n° 89-21.046, n° 1875 P : Bull. civ. III, n° 328). Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, il convient néanmoins de distinguer les dispositions réglementaires qui deviennent caduques au bout de 10 ans en présence d’un PLU, des autres clauses du cahier des charges qui continuent à régir les rapports des colotis, sous réserve de la nouvelle règle de caducité applicable à compter du 26 mars 2019.

La qualité de colotis confère aux propriétaires de lots un intérêt à agir lorsqu’une cession est effectuée en violation du cahier des charges du lotissement, même s’ils ne sont pas partie à cette vente. Le préjudice subi par les colotis est caractérisé lorsque les fautes de l’acquéreur et du notaire ont eu pour conséquence directe de nuire aux relations de voisinage au sein du lotissement et de provoquer une attitude de réserve de la mairie à l’égard des colotis (Cass. 3e civ., 4 févr. 2004, n° 02-11.409, n° 117 FS – P + B : AJDI 2004, p. 403 et note C. Giverdon).

Sous réserve de la réforme ALUR, les colotis peuvent exiger le respect du cahier des charges (en l’espèce une interdiction de stationnement), même en l’absence de préjudice (Cass. 3e civ., 22 mai 1996, n° 93-19.462 : Bull. civ. III, n° 118).

Les dispositions de la loi du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion sont d’ordre public. Le cahier des charges du lotissement ne peut donc subordonner à autorisation préalable du syndic l’installation d’une antenne de radio-amateur (Cass. 3e civ., 25 sept. 2002, n° 01-02.262, n° 1310 FS – P + B : Defrénois 2003, jurispr. p. 927). Il peut, en revanche, régir les conditions d’installation.

Le droit à l’élagage des branches surplombant la propriété voisine est imprescriptible mais il n’est pas d’ordre public ( C. civ., art.  673). Il est donc possible d’y déroger notamment lorsque le cahier des charges du lotissement impose le maintien et la protection des plantations quelles que soient leurs distances par rapport aux limites séparatives. En l’espèce, l’élagage d’un pin parasol figurant sur le plan-masse entraînerait une mutilation contraire à l’objectif contractualisé de conservation de la végétation existante (Cass. 3e civ., 13 juin 2012, n° 11-18.791, n° 744 FS – P + B : RDI oct. 2012, p. 498 ; Defrénois n° 19, 15 oct. 2012, p. 943).

Le litige né de l’inexécution d’une clause d’un cahier des charges doit être porté devant le juge judiciaire. Il en va ainsi de la mise en oeuvre de la clause résolutoire sanctionnant l’obligation pour l’acquéreur de construire dans un délai déterminé (Cass. 3e civ., 29 mai 2002, n° 00-18.764).

 

Laisser un commentaire

%d blogueurs aiment cette page :